Nos solutions
Investir en nue-propriété
Acquisition décotée, pleine propriété à terme
L'essentiel
En quoi ça consiste
Et si vous achetiez un bien immobilier 20 à 40 % moins cher, en acceptant simplement de ne pas en percevoir les loyers pendant quelques années ? C'est tout le principe de l'investissement en nue-propriété. La propriété d'un bien peut en effet se scinder en deux droits distincts : l'usufruit, qui permet d'occuper le bien ou d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui correspond à la détention des murs. Vous achetez la seconde, à prix décoté ; un bailleur, le plus souvent institutionnel, acquiert l'usufruit temporaire pour une durée de 10 à 20 ans et se charge de tout.
Pendant toute la durée du démembrement, l'usufruitier loue le bien, encaisse les loyers, règle la taxe foncière et assume l'entretien courant. De votre côté, vous n'avez ni gestion, ni charges, ni fiscalité sur des revenus que vous ne percevez pas. Au terme prévu au contrat, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre vos mains, sans frais ni imposition supplémentaires : vous récupérez un bien remis en état, que vous pouvez louer, occuper ou revendre.
La décote initiale correspond en réalité aux loyers auxquels vous renoncez : vous les « encaissez » d'avance sous forme de réduction du prix, sans impôt sur cette économie.
Points clés
Les avantages de cette solution
La nue-propriété cumule des avantages précieux pour les patrimoines déjà fiscalisés, notamment au regard de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) :
- Décote 20 à 40%
- Aucune fiscalité foncière pendant le démembrement
- Non soumis à l'IFI
- Valorisation mécanique à la reconstitution
Autrement dit, vous investissez dans la pierre sans alourdir votre impôt sur le revenu, sans gonfler votre assiette IFI, et avec une progression de valeur inscrite dans le contrat : même si le marché reste stable, votre nue-propriété rejoint mécaniquement la valeur de la pleine propriété à l'échéance. La formule existe pour des logements en direct comme pour des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) démembrées, plus accessibles en ticket d'entrée.
Fiscalité : la neutralité pendant toute la durée
Pendant le démembrement, vous ne percevez aucun revenu foncier : il n'y a donc ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux à payer sur cet investissement. Côté IFI, la règle est tout aussi favorable : c'est l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, si bien que votre nue-propriété n'entre pas dans votre assiette taxable. Enfin, la reconstitution de la pleine propriété à l'échéance s'opère sans droits, sans frais de notaire et sans imposition : la valeur acquise pendant le démembrement ne constitue pas un revenu imposable. Ce triple avantage explique pourquoi la nue-propriété figure en bonne place dans les stratégies d'optimisation de l'IFI que nous construisons pour nos clients.
Pour qui ?
Le profil adapté
Cette solution parle d'abord aux contribuables dont la TMI (tranche marginale d'imposition) atteint 30 % ou plus : des loyers classiques seraient lourdement taxés, alors que la décote, elle, ne l'est pas. Elle séduit tout autant les redevables de l'IFI, qui investissent dans l'immobilier sans accroître leur assiette imposable. Enfin, elle s'adresse à celles et ceux qui préparent leur retraite avec un horizon connu : en choisissant une durée de démembrement qui coïncide avec votre départ, vous récupérez la pleine propriété, et donc les loyers, au moment précis où vos revenus d'activité s'arrêtent. Un levier à découvrir dans notre guide pour préparer sa retraite financièrement.
Points de vigilance
Aucun revenu pendant la durée
Vous ne percevez rien pendant 10 à 20 ans. En cas d'achat à crédit, il faut assumer les mensualités sans loyer en face : votre capacité d'épargne doit le permettre.
Liquidité limitée
La revente en cours de démembrement est possible mais s'adresse à un marché plus étroit. Mieux vaut considérer le capital comme immobilisé jusqu'au terme.
Qualité de l'usufruitier
L'état du bien restitué dépend du sérieux du bailleur usufruitier et des conventions d'entretien signées. Nous examinons ces clauses avant toute préconisation.
Marché à l'échéance
La valeur de la pleine propriété récupérée dépendra du marché immobilier dans 10 à 20 ans. La décote protège, mais ne garantit pas la plus-value.
Questions fréquentes
Vos questions, nos réponses
Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
La pleine propriété se reconstitue automatiquement à votre profit, sans acte à signer, sans frais ni fiscalité. Le bien vous est restitué en bon état d'entretien, conformément aux engagements pris par l'usufruitier. Vous choisissez alors librement : le louer, l'occuper, le vendre ou le transmettre.
Puis-je revendre ma nue-propriété avant le terme ?
Oui, la nue-propriété se revend librement, l'acheteur reprenant simplement le démembrement en cours. La décote diminue à mesure que l'échéance approche, ce qui soutient la valeur de revente. Le marché secondaire reste toutefois plus confidentiel que celui de la pleine propriété : prévoyez de la souplesse sur les délais.
Qui paie la taxe foncière et les travaux ?
L'usufruitier, pendant toute la durée du démembrement. Taxe foncière, entretien courant et gestion locative sont à sa charge selon la convention signée à l'acquisition. C'est l'un des grands conforts de la formule : vous n'avez aucune dépense à prévoir jusqu'au terme.
Peut-on investir en nue-propriété avec un petit budget ?
Oui, grâce aux parts de SCPI démembrées : le mécanisme de décote est identique, mais le ticket d'entrée se compte en milliers d'euros plutôt qu'en centaines de milliers. C'est souvent une excellente porte d'entrée pour tester la stratégie avant une opération immobilière en direct.
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La sélection finale dépend de votre situation : elle est comparée et justifiée dans nos préconisations écrites.